levik (levik) wrote,
levik
levik

Category:

Тонкости американской недвижимости: риелторы на 6%

Когда начинаешь что-то делать сам, довольно быстро узнаёшь кучу различных тонкостей в этом вопросе, о существовании которых ты раньше вообще не подозревал. И вот, когда мы с Тоней впервые начали искать квартиру на покупку, я узнал гораздо больше про агентов по недвижимости - риелторов.



Не знаю, как в других местах, но у нас в Нью Йорке это очень важные люди в процессе покупки недвижимости. Настолько важные, что они получают шесть процентов от цены дома или квартиры в виде комиссионных. То есть, продал кондо за миллион - вот тебе и $60,000! Но - как и во всех делах, тут есть свои нюансы.

В большом количестве сделок по жилой недвижимости продавец и покупатель не встречаются и не общаются друг с другом до самого конца процесса. Видятся они лишь когда все приходят на так-называемый closing - встречу, где стороны обмениваются деньгами, и собственность официально переходит из одних рук в другие. (В случаях с ипотекой, в таких сделках участвуют ещё и представители банков - они приносят и забирают деньги в виде чеков на приличные суммы.)

А до клоузинга, всё общение между покупателем и продавцом проходит через агентов, этих самых риелторов. Это особо обученные профессионалы, которые обязаны держать лицензию от штата, где они ведут дело. Обычно у продавца будет свой агент, а у покупателя - свой. И шесть процентов комиссии они получают на двоих, каждый по 3%.

Узнав об этом (и не очень вникая в то, что вообще делает риелтор), я тут же воскликнул: "так я наверное могу обойтись без агента, и оставить эти деньги себе!"

Но оказалось, что если покупатель отказывается от агента, то вовсе не получает трёхпроцентную скидку с цены недвижимости. В таком случае агент продавца просто забирает себе все 6%!

Это сперва показалось мне не очень справедливо, но потом я подумал, что у каждой индустрии свои правила.



О том, что делает агент продавца я примерно догадывался: он снимает красивые фотографии, размещает рекламные объявления (а в наше время это значит ввести объект продажи во все нужные электронные системы), организовывает показы, общается с потенциальными покупателями, отвечая на их вопросы. Короче, именно риелтор продавца занят тем, что активно продаёт квартиру - обычно на объявлениях о продаже размещён номер телефона его офиса.

Но что делает агент покупателя? О его роли я знал очень мало - а потому и думал, что вполне могу обойтись.



Оказалось, что этот человек помогает покупателю составить нужный пакет документов, чтобы сделать конкурентное предложение агенту продавца. В нашем случае риелтером была наша хорошая знакомая, которая помогла мне обойти все подводные камни в этом процессе. Она прислала нам ссылку на квартиру, которая подходила нашим параметрам, помогла договориться другой стороной, чтоб мы заплатили всего на $10,000 больше изначальной цены (да, торговаться в НЙ порой надо вверх!), подогнала адвоката, и ответила на кучу побочных вопросов.

А когда я узнал, что даже отказавшись от её услуг, мы бы заплатили столько же денег, то вообще не обидно стало.

PS Мне рассказали, что можно найти таких агентов, которые готовы разделить свои 3% с покупателем, если тот сам всё сделал. Возможно это неплохой способ сэкономить несколько тысяч на сделке, если и так сам неплохо разбираешься в недвижимости. Но это уж точно был не мой случай.

Tags: недвиж, нй
Subscribe

Posts from This Journal “нй” Tag

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 131 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →

Bestok_investments

March 15 2020, 09:32:17 UTC 7 months ago Edited:  March 15 2020, 09:32:29 UTC

  • New comment
На самом деле, 6% комиссионные - это не есть нечто обязательное: тут уж как договоритесь. Агент покупателя работает "бесплатно" - его вознаграждение оплачивает агент продавца (а если такового не окажется - то сам продавец). В MLS-листинги (официальная риэлторская система публикации предложений по недвижимости) указывается размер вознаграждения. 3% - это типично, но может быть и меньше, и может быть вообще фиксированная сумма.
Продавец недвижимости заключает с агентом (риэлторским агентством, на самом деле,- заключать сделку имеет право только брокер, простой агент обязан работать через брокера) соглашение на листинг от имени продавца, где указывается размер компенсации. Опять же: 6% это типично, но совершенно не обязательно. Мой брокер имеет много лет свою маленькую фирму (не работает, как большинство, на крупное агентство), поэтому он изначально просит только 5%. Мне вообще сделал продажу за 4.25%. На качество услуг это влияет никак - я видел совершенно отстойных агентов, которые не только 6% требовали, но даже и больше.
Крупные сделки - все эти миллионные особняки - их НИКОГДА не продают за процент. Всегда - фиксированная сумма за оплату услуг. И идет торговля с одним, другим и третьим риэлтором за размер компенсации и за конкретный пакет услуг. И отбоя желающих договориться с продавцом риэлторов нет: если речь идет о продаже особняка в Малибу за $10 миллионов, даже 1% - это $100 тыс, которые дает одна продажа. А оформление такой сделки даже проще, чем продажа кондо за $200 тыс., с которого каждый агент получит максимум по $6 тыс.
Еще есть "скользящая" компенсация, которую риэлторы обычно ненавидят и всячески избегают. Суть в том, что продавец встречается с риэлтором и говорит, к примеру: "вы согласны, что мой дом примерно стоит $500K?" Т.е. продавец заранее делает "домашнюю работу", он изучает рынок, так, или иначе, делает объективную оценку недвижимости. Часто риэлторы уже приходят с "заманчивым предложением" - типа, "я могу продать за $550K". После того, как агент соглашается - ему предлагают схему компенсации: "за $480K, следовательно, дом должен, образно говоря, продасться сам - поэтому комиссионные в этом случае будут 4%. дальше - с каждой тысячи, компенсация 25%, а свыше $550K - 50%" Примерно как-то так.
Дело в том, что агент заинтересован продать ВООБЩЕ, но далеко не всегда агент заинтересован продать по наибольшей цене. Представьте, что агент находит покупателя за $490K, на дом, который стоит $500K. Когда вполне возможно, что интенсивно поискав месяц, можно найти и покупателя за $510K. Если дом уйдет сразу, то продавец недополучит $10K, а, возможно, и все $20K. А агент заберет $14.5K комиссионных, "недополучив" только $300, а "лишний месяц беготни" даст ему дополнительно только $600. Поэтому агенты будут всеми силами стараться "закрыть сделку" сегодня и сейчас. Они не заинтересованы "тратить свое драгоценное время" на долгие поиски и долгие переговоры. "Скользящие комиссионные" заставляют либо бегать и искать лучшие варианты, либо согласиться на пониженный процент. Именно поэтому риэлторы этого всячески избегают. За одним исключением - если начальная компенсация установлена в минимум 6% - ну, тогда каждый готов подписаться на дополнительный бонус (такое, кстати, тоже бывает - есть и такие продавцы),

Где, с кем, Левик оформлял свою сделку, я, конечно, не знаю - но обычно никто ни с кем не "садится для окончательного расчета". Все делается "асинхронно" через эскроу-компанию. Продавец работает через своего агента, покупатель.- через своего, а агенты общаются с эскроу (ну и - между собой). Плюс, может быть еще придется встретиться с банковским нотариусом (но не с представителем банка - нотариус с ними общается), или с инспектором встретиться, чтобы обсудить детали его отчета.
Очень редко, когда сторона вообще видит лично даже другого агента - незачем это совершенно.
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →