levik (levik) wrote,
levik
levik

Category:

Квартира в Нью Йорке: кондо или ко-оп?

Когда человек делает первые шаги на долгом пути к покупке первой недвижимости, для него открывается дивный мир, о существовании которого он ранее даже и не подозревал. Так случилось и с нами, когда мы начали присматривать, где бы в Бруклине приобрести квартиру...



Потому что, когда ты приобретаешь частный дом, там всё понятно - ты становишься хозяином не только физического здания, но и земли, на котором оно стоит. Ты платишь государству налоги за владение этой собственностью, и она всецело принадлежит тебе. А как обстроят дела с квартирой в доме, где кроме тебя живут ещё несколько дюжин человек? На чьей земле стоит это здание? Кто платит за него налоги? Оказалось, что тут надо выбирать между двумя видами собственности: кондоминиум или кооператив.

Сразу скажу, я ни разу не спец в этих вопросах, знаком с этой темой на уровне чайника, который недавно приобрёл недвижимость в Нью Йорке. Так что, возможно, что в других городах или штатах всё совсем по другому. Но мне (как обывателю) кажется, что общая картина примерно похожа по всей Америке. Если я где-то ошибся или упустил важную деталь, можете первым кинуть в меня коммент, и я постараюсь исправиться!

Итак, многоквартирная недвижимость у нас делится на две категории. В обеих случаях все жильцы дома объединяются, и формируют юридическое лицо, которое владеет землёй и зданием. Дальше начинаются различия.

Первый тип недвижимости это кондоминиум, или "кондо". Как правило все новые многоквартирные дома, которые строятся на продажу, относятся к этой категории. Кондоминиум как организация владеет землёй, но каждая квартира в таком здании считается отдельной единицей недвижимости, которая принадлежит непосредственно владельцу.


На этой фотографии кондо, которое испортило мои любимые виды!

С точки зрения властей, каждая такая квартира облагается индивидуальным налогом (хотя в Нью Йорке на протяжении первых 15 лет налоги на квартиры в новых зданиях практически не взымаются).

В кондоминиуме какой-то минимальный набор услуг обслуживается на общественных началах, за что жильцы платят ежемесячные взносы управляющей компании. Но в общем у каждого владельца довольно широкий набор прав на свою собственность. Из-за этого такие квартиры как правило стоят немного дороже, чем те, что попадают во вторую кагегорию.

Вторая - это кооперативы, "ко-опы". Здесь юридическое лицо, которое владеет землёй, сохраняет за собой собственность и над всем зданием, которое с точки зрения властей считается одной единицей недвижимости. Зато, кооператив выпускает акции, которые пропорционально разбиваются между всеми квартирами в доме. Чем больше и лучше квартира, тем больше акций положено её "владельцу".

Слово "владелец" я беру в кавычки, потому что на самом деле хозяин владеет лишь акциями, а квартиру он формально лишь арендует у кооператива, согласно договоду о "вещно-правовой аренде" (proprietary lease).



В кооперативных домах правление совета жильцов имеет гораздо больше влияния на то, что можно, а что нельзя делать жильцам. Жильцы на общих собраниях используют свою "свободу запрещать".

В кооперативе прежде чем купить квартиру надо проходить собеседование с правлением. Ведь купить можно только акции, а именно кооператив будет заключать с новым собственником договор об аренде. Это значит, что как хозяин, ты более ограничен в том, кому можешь продать свою недвижимость, и процесс может затянутся на более длинный срок. Частично из-за этого, кооперативы как правило ниже в цене, чем похожие кондоминиумы.

Так как всё в доме принадлежит кооперативу, он, как юрлицо, платит все налоги на недвижимость, а потом включает эти налоги в общий взнос своих жильцов. Из этих платежей оплачиваются различные общие коммунальные услуги, налоги, откладываются деньги на непредвиденные расходы. Получается, что купив квартиру, новые "хозяева" должны каждый месяц отдавать немалые деньги в качестве этих самых взносов.

Мы, вот, приобрели кооператив, и сейчас я ежемесячно выплачиваю примерно половину тех денег, что платил на прошлой квартире в качестве аренды! Эти деньги идут на налоги, отопление, обслуживание лифта, зарплату управдома, и т.д.

Почему мы искали именно ко-оп? Дело в том, что нам хотелось квартиру в доме "довоенной" постройки, где выше потолки, а комнаты больше по размеру. Всё это резко изменилось после завершения войны, когда за строительство в Бруклине взялся отец нынешнего президента. Он строил жильё подешевле для нового среднего класса. В послевоенных домах потолки намного ниже, а в современных - крохотные комнаты по сравнению с тем, что строилось в 1920 - 1940 годы.

Многоквартирные дома той эпохи возводились с целью аренды квартир, а значит хозяева рассчитывали, что им придётся владеть и поддерживать эти здания долгие годы. Так что всё делалось прочнее и качественнее. Не все эти дома сохранились в хорошем состоянии, но те, за которыми хорошо ухаживали дошли до наших дней в хорошей форме. Различные нюансы налогового законодательства привели к тому, что в конце прошлого века многие из таких домов превратились в кооперативы, правда старые хозяева изначально оставили за собой большинство квартир, и продолжали сдавать их сторонним жильцам.

Но в XXI веке недвижимость в Бруклине стала дорожать, и хозяева увидели выгоду в том, чтобы продавать такие квартиры по рыночным ценам. Именно поэтому большинство старых домов, где продаются квартиры - кооперативы.

А вы бы какой вариант выбрали?..

Tags: levik, trivia, недвиж, нй
Subscribe

Posts from This Journal “нй” Tag

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 117 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →