Потому что, когда ты приобретаешь частный дом, там всё понятно - ты становишься хозяином не только физического здания, но и земли, на котором оно стоит. Ты платишь государству налоги за владение этой собственностью, и она всецело принадлежит тебе. А как обстроят дела с квартирой в доме, где кроме тебя живут ещё несколько дюжин человек? На чьей земле стоит это здание? Кто платит за него налоги? Оказалось, что тут надо выбирать между двумя видами собственности: кондоминиум или кооператив.
Сразу скажу, я ни разу не спец в этих вопросах, знаком с этой темой на уровне чайника, который недавно приобрёл недвижимость в Нью Йорке. Так что, возможно, что в других городах или штатах всё совсем по другому. Но мне (как обывателю) кажется, что общая картина примерно похожа по всей Америке. Если я где-то ошибся или упустил важную деталь, можете первым кинуть в меня коммент, и я постараюсь исправиться!
Итак, многоквартирная недвижимость у нас делится на две категории. В обеих случаях все жильцы дома объединяются, и формируют юридическое лицо, которое владеет землёй и зданием. Дальше начинаются различия.
Первый тип недвижимости это кондоминиум, или "кондо". Как правило все новые многоквартирные дома, которые строятся на продажу, относятся к этой категории. Кондоминиум как организация владеет землёй, но каждая квартира в таком здании считается отдельной единицей недвижимости, которая принадлежит непосредственно владельцу.
На этой фотографии кондо, которое испортило мои любимые виды!
С точки зрения властей, каждая такая квартира облагается индивидуальным налогом (хотя в Нью Йорке на протяжении первых 15 лет налоги на квартиры в новых зданиях практически не взымаются).
В кондоминиуме какой-то минимальный набор услуг обслуживается на общественных началах, за что жильцы платят ежемесячные взносы управляющей компании. Но в общем у каждого владельца довольно широкий набор прав на свою собственность. Из-за этого такие квартиры как правило стоят немного дороже, чем те, что попадают во вторую кагегорию.
Вторая - это кооперативы, "ко-опы". Здесь юридическое лицо, которое владеет землёй, сохраняет за собой собственность и над всем зданием, которое с точки зрения властей считается одной единицей недвижимости. Зато, кооператив выпускает акции, которые пропорционально разбиваются между всеми квартирами в доме. Чем больше и лучше квартира, тем больше акций положено её "владельцу".
Слово "владелец" я беру в кавычки, потому что на самом деле хозяин владеет лишь акциями, а квартиру он формально лишь арендует у кооператива, согласно договоду о "вещно-правовой аренде" (proprietary lease).
В кооперативных домах правление совета жильцов имеет гораздо больше влияния на то, что можно, а что нельзя делать жильцам. Жильцы на общих собраниях используют свою "свободу запрещать".
В кооперативе прежде чем купить квартиру надо проходить собеседование с правлением. Ведь купить можно только акции, а именно кооператив будет заключать с новым собственником договор об аренде. Это значит, что как хозяин, ты более ограничен в том, кому можешь продать свою недвижимость, и процесс может затянутся на более длинный срок. Частично из-за этого, кооперативы как правило ниже в цене, чем похожие кондоминиумы.
Так как всё в доме принадлежит кооперативу, он, как юрлицо, платит все налоги на недвижимость, а потом включает эти налоги в общий взнос своих жильцов. Из этих платежей оплачиваются различные общие коммунальные услуги, налоги, откладываются деньги на непредвиденные расходы. Получается, что купив квартиру, новые "хозяева" должны каждый месяц отдавать немалые деньги в качестве этих самых взносов.
Мы, вот, приобрели кооператив, и сейчас я ежемесячно выплачиваю примерно половину тех денег, что платил на прошлой квартире в качестве аренды! Эти деньги идут на налоги, отопление, обслуживание лифта, зарплату управдома, и т.д.
Почему мы искали именно ко-оп? Дело в том, что нам хотелось квартиру в доме "довоенной" постройки, где выше потолки, а комнаты больше по размеру. Всё это резко изменилось после завершения войны, когда за строительство в Бруклине взялся отец нынешнего президента. Он строил жильё подешевле для нового среднего класса. В послевоенных домах потолки намного ниже, а в современных - крохотные комнаты по сравнению с тем, что строилось в 1920 - 1940 годы.
Многоквартирные дома той эпохи возводились с целью аренды квартир, а значит хозяева рассчитывали, что им придётся владеть и поддерживать эти здания долгие годы. Так что всё делалось прочнее и качественнее. Не все эти дома сохранились в хорошем состоянии, но те, за которыми хорошо ухаживали дошли до наших дней в хорошей форме. Различные нюансы налогового законодательства привели к тому, что в конце прошлого века многие из таких домов превратились в кооперативы, правда старые хозяева изначально оставили за собой большинство квартир, и продолжали сдавать их сторонним жильцам.
Но в XXI веке недвижимость в Бруклине стала дорожать, и хозяева увидели выгоду в том, чтобы продавать такие квартиры по рыночным ценам. Именно поэтому большинство старых домов, где продаются квартиры - кооперативы.
А вы бы какой вариант выбрали?..
← Ctrl ← Alt
Ctrl → Alt →
← Ctrl ← Alt
Ctrl → Alt →