Итак, вообще идея ипотечного кредита встречается много где: покупая недвижимость ты подавляющую долю денег берёшь взаймы у банка, используя при этом саму недвижимость в качестве залога. Если ты не платишь по долгу, банк может твой дом или квартиру забрать, продать, и таким образом получить назад свои деньжата. Из-за относительной безопасности таких займов, процентная ставка по ипотеке как правило значительно ниже практически всех других кредитов. Так вот особенность ипотеки в США, как оказалось, заключается в том, что практически всегда деньги даются на 30 лет, и при замороженной процентной ставке. Но при этом довольно легко - если захочется - сделать перефинансирование долга...
Я разумеется знал, что наши ипотеки так работают. В 2019 году мы с Тоней купили свою первую квартиру, (вот такую) и взяли ипотечный кредит на 30 лет под зафиксированную ставку 4.125%. На то время, довольно низкий процент (ещё и потому, что мы брали деньги в банке, с которым уже давно имели дело). А через где-то полгода ставки заметно просели, и я понял, что можно перефинансировать долг под более низкий процент: 3.25%! Это потребовало больше волокиты, чем я ожидал, и стоило около $2,000 - $3,000 разных издержек, но в итоге мой месячный платёж заметно уменьшился.
Сегодня из-за борьбы с инфляцией ставки взлетели на рекордные уровни - 7% - 8% годовых - а я продолжаю платить свои 3.25%, и буду продолжать до конца 2040х, если конечно не погашу кредит раньше.
Это, как я понял, главная фишка американских ипотек: они очень выгодны покупателям недвижимости. Ты можешь зафиксировать низкий ставочный процент, если тебе с ним повезло, но если нет, то всегда можно одолжить под высокий процент, а потом перефинансировать кредит, если ставки заметно снизятся.
Как объясняют авторы NYT, такая комбинация редко встречается в других странах: где-то ставка будет плавающей, где-то сроки кредита намного короче (10-15 лет), а где-то перефинансирование значительно сложнее и дороже.
Из-за относительной лёгкости попасть в низкий процент (сразу, или же со второго, третьего раза), владельцы недвижимости не спешат продавать свои жилища в периоды когда ставка становится высокой. Как сейчас вот. Просто потому что нынешние владельцы платят низкие ставки, а покупатели будут вынуждены (по крайней мере поначалу) платить высокие. Значит, продавать жильё придётся по сниженной цене - а ещё и риэлтору 6% отстёгивать. А потом ещё и покупать другое, под высокий процент. Невыгодно это!
Если изменить хоть один параметр американских ипотек - уменьшить сроки, сделать ставку плавающей, или усложнить перефинансирование, то в период высоких ставок цены на дома и квартиры быстрее бы падали. Отдельные американцы бы теряли деньги на своих вложениях в недвижимость, но в целом рынок бы испытывал здоровые волны роста и падения.
А в нынешней ситуации высоких ставок, если у тебя есть способ оттянуть продажу недвижимости, ты именно так и поступишь: останешься дольше жить в квартире, которая уже стала мала, или, если есть где ещё взять деньги на покупку, будешь старое жильё сдавать в аренду. Ведь из-за высоких ставок меньше людей станут продавать жильё, и меньше смогут себе позволить его купить, и будут снимать - а значит и рынок аренды подогреется!
Получается, что в период высоких ипотечных ставок, домовладельцы, успевшие занять деньги под низкий процент, меньше испытывают подорожание, чем те, кто жильё ещё не купил.
Это не даёт рынку проседать, но в долгосрочной перспективе тормозит его, и увеличивает неравенство в обществе между теми кто уже купил, и теми, кто ещё не успел, а теперь вынужден снова ждать пару лет пока ставки вновь пойдут вниз.
А всё из-за 30-летней гарантии на процент! Век живи, век учись!
Мне вот интересно... А как работает ипотека в вашей стране? (Отвечая, не забывайте её называть!)
← Ctrl ← Alt
Ctrl → Alt →
← Ctrl ← Alt
Ctrl → Alt →