Не знаю, как в других местах, но у нас в Нью Йорке это очень важные люди в процессе покупки недвижимости. Настолько важные, что они получают шесть процентов от цены дома или квартиры в виде комиссионных. То есть, продал кондо за миллион - вот тебе и $60,000! Но - как и во всех делах, тут есть свои нюансы.
В большом количестве сделок по жилой недвижимости продавец и покупатель не встречаются и не общаются друг с другом до самого конца процесса. Видятся они лишь когда все приходят на так-называемый closing - встречу, где стороны обмениваются деньгами, и собственность официально переходит из одних рук в другие. (В случаях с ипотекой, в таких сделках участвуют ещё и представители банков - они приносят и забирают деньги в виде чеков на приличные суммы.)
А до клоузинга, всё общение между покупателем и продавцом проходит через агентов, этих самых риелторов. Это особо обученные профессионалы, которые обязаны держать лицензию от штата, где они ведут дело. Обычно у продавца будет свой агент, а у покупателя - свой. И шесть процентов комиссии они получают на двоих, каждый по 3%.
Узнав об этом (и не очень вникая в то, что вообще делает риелтор), я тут же воскликнул: "так я наверное могу обойтись без агента, и оставить эти деньги себе!"
Но оказалось, что если покупатель отказывается от агента, то вовсе не получает трёхпроцентную скидку с цены недвижимости. В таком случае агент продавца просто забирает себе все 6%!
Это сперва показалось мне не очень справедливо, но потом я подумал, что у каждой индустрии свои правила.
О том, что делает агент продавца я примерно догадывался: он снимает красивые фотографии, размещает рекламные объявления (а в наше время это значит ввести объект продажи во все нужные электронные системы), организовывает показы, общается с потенциальными покупателями, отвечая на их вопросы. Короче, именно риелтор продавца занят тем, что активно продаёт квартиру - обычно на объявлениях о продаже размещён номер телефона его офиса.
Но что делает агент покупателя? О его роли я знал очень мало - а потому и думал, что вполне могу обойтись.
Оказалось, что этот человек помогает покупателю составить нужный пакет документов, чтобы сделать конкурентное предложение агенту продавца. В нашем случае риелтером была наша хорошая знакомая, которая помогла мне обойти все подводные камни в этом процессе. Она прислала нам ссылку на квартиру, которая подходила нашим параметрам, помогла договориться другой стороной, чтоб мы заплатили всего на $10,000 больше изначальной цены (да, торговаться в НЙ порой надо вверх!), подогнала адвоката, и ответила на кучу побочных вопросов.
А когда я узнал, что даже отказавшись от её услуг, мы бы заплатили столько же денег, то вообще не обидно стало.
PS Мне рассказали, что можно найти таких агентов, которые готовы разделить свои 3% с покупателем, если тот сам всё сделал. Возможно это неплохой способ сэкономить несколько тысяч на сделке, если и так сам неплохо разбираешься в недвижимости. Но это уж точно был не мой случай.
Best
ok_investments
March 15 2020, 09:32:17 UTC 4 years ago Edited: March 15 2020, 09:32:29 UTC
Продавец недвижимости заключает с агентом (риэлторским агентством, на самом деле,- заключать сделку имеет право только брокер, простой агент обязан работать через брокера) соглашение на листинг от имени продавца, где указывается размер компенсации. Опять же: 6% это типично, но совершенно не обязательно. Мой брокер имеет много лет свою маленькую фирму (не работает, как большинство, на крупное агентство), поэтому он изначально просит только 5%. Мне вообще сделал продажу за 4.25%. На качество услуг это влияет никак - я видел совершенно отстойных агентов, которые не только 6% требовали, но даже и больше.
Крупные сделки - все эти миллионные особняки - их НИКОГДА не продают за процент. Всегда - фиксированная сумма за оплату услуг. И идет торговля с одним, другим и третьим риэлтором за размер компенсации и за конкретный пакет услуг. И отбоя желающих договориться с продавцом риэлторов нет: если речь идет о продаже особняка в Малибу за $10 миллионов, даже 1% - это $100 тыс, которые дает одна продажа. А оформление такой сделки даже проще, чем продажа кондо за $200 тыс., с которого каждый агент получит максимум по $6 тыс.
Еще есть "скользящая" компенсация, которую риэлторы обычно ненавидят и всячески избегают. Суть в том, что продавец встречается с риэлтором и говорит, к примеру: "вы согласны, что мой дом примерно стоит $500K?" Т.е. продавец заранее делает "домашнюю работу", он изучает рынок, так, или иначе, делает объективную оценку недвижимости. Часто риэлторы уже приходят с "заманчивым предложением" - типа, "я могу продать за $550K". После того, как агент соглашается - ему предлагают схему компенсации: "за $480K, следовательно, дом должен, образно говоря, продасться сам - поэтому комиссионные в этом случае будут 4%. дальше - с каждой тысячи, компенсация 25%, а свыше $550K - 50%" Примерно как-то так.
Дело в том, что агент заинтересован продать ВООБЩЕ, но далеко не всегда агент заинтересован продать по наибольшей цене. Представьте, что агент находит покупателя за $490K, на дом, который стоит $500K. Когда вполне возможно, что интенсивно поискав месяц, можно найти и покупателя за $510K. Если дом уйдет сразу, то продавец недополучит $10K, а, возможно, и все $20K. А агент заберет $14.5K комиссионных, "недополучив" только $300, а "лишний месяц беготни" даст ему дополнительно только $600. Поэтому агенты будут всеми силами стараться "закрыть сделку" сегодня и сейчас. Они не заинтересованы "тратить свое драгоценное время" на долгие поиски и долгие переговоры. "Скользящие комиссионные" заставляют либо бегать и искать лучшие варианты, либо согласиться на пониженный процент. Именно поэтому риэлторы этого всячески избегают. За одним исключением - если начальная компенсация установлена в минимум 6% - ну, тогда каждый готов подписаться на дополнительный бонус (такое, кстати, тоже бывает - есть и такие продавцы),
Где, с кем, Левик оформлял свою сделку, я, конечно, не знаю - но обычно никто ни с кем не "садится для окончательного расчета". Все делается "асинхронно" через эскроу-компанию. Продавец работает через своего агента, покупатель.- через своего, а агенты общаются с эскроу (ну и - между собой). Плюс, может быть еще придется встретиться с банковским нотариусом (но не с представителем банка - нотариус с ними общается), или с инспектором встретиться, чтобы обсудить детали его отчета.
Очень редко, когда сторона вообще видит лично даже другого агента - незачем это совершенно.