levik (levik) wrote,
levik
levik

Categories:

Как американские ипотеки влияют на рынок недвижимости

Прочитал сегодня интересную статью о том, как ипотека в США отличается от многих других стран, и том, как это отличие тормозит в нашей стране рынок недвижимости. Любопытно, что я сам испытал этот эффект на себе, но пока мне его не разжевала статья New York Times, мне и в голову не приходило, что всё так работает.



Итак, вообще идея ипотечного кредита встречается много где: покупая недвижимость ты подавляющую долю денег берёшь взаймы у банка, используя при этом саму недвижимость в качестве залога. Если ты не платишь по долгу, банк может твой дом или квартиру забрать, продать, и таким образом получить назад свои деньжата. Из-за относительной безопасности таких займов, процентная ставка по ипотеке как правило значительно ниже практически всех других кредитов. Так вот особенность ипотеки в США, как оказалось, заключается в том, что практически всегда деньги даются на 30 лет, и при замороженной процентной ставке. Но при этом довольно легко - если захочется - сделать перефинансирование долга...

Я разумеется знал, что наши ипотеки так работают. В 2019 году мы с Тоней купили свою первую квартиру, (вот такую) и взяли ипотечный кредит на 30 лет под зафиксированную ставку 4.125%. На то время, довольно низкий процент (ещё и потому, что мы брали деньги в банке, с которым уже давно имели дело). А через где-то полгода ставки заметно просели, и я понял, что можно перефинансировать долг под более низкий процент: 3.25%! Это потребовало больше волокиты, чем я ожидал, и стоило около $2,000 - $3,000 разных издержек, но в итоге мой месячный платёж заметно уменьшился.

Сегодня из-за борьбы с инфляцией ставки взлетели на рекордные уровни - 7% - 8% годовых - а я продолжаю платить свои 3.25%, и буду продолжать до конца 2040х, если конечно не погашу кредит раньше.



Это, как я понял, главная фишка американских ипотек: они очень выгодны покупателям недвижимости. Ты можешь зафиксировать низкий ставочный процент, если тебе с ним повезло, но если нет, то всегда можно одолжить под высокий процент, а потом перефинансировать кредит, если ставки заметно снизятся.

Как объясняют авторы NYT, такая комбинация редко встречается в других странах: где-то ставка будет плавающей, где-то сроки кредита намного короче (10-15 лет), а где-то перефинансирование значительно сложнее и дороже.

Из-за относительной лёгкости попасть в низкий процент (сразу, или же со второго, третьего раза), владельцы недвижимости не спешат продавать свои жилища в периоды когда ставка становится высокой. Как сейчас вот. Просто потому что нынешние владельцы платят низкие ставки, а покупатели будут вынуждены (по крайней мере поначалу) платить высокие. Значит, продавать жильё придётся по сниженной цене - а ещё и риэлтору 6% отстёгивать. А потом ещё и покупать другое, под высокий процент. Невыгодно это!



Если изменить хоть один параметр американских ипотек - уменьшить сроки, сделать ставку плавающей, или усложнить перефинансирование, то в период высоких ставок цены на дома и квартиры быстрее бы падали. Отдельные американцы бы теряли деньги на своих вложениях в недвижимость, но в целом рынок бы испытывал здоровые волны роста и падения.

А в нынешней ситуации высоких ставок, если у тебя есть способ оттянуть продажу недвижимости, ты именно так и поступишь: останешься дольше жить в квартире, которая уже стала мала, или, если есть где ещё взять деньги на покупку, будешь старое жильё сдавать в аренду. Ведь из-за высоких ставок меньше людей станут продавать жильё, и меньше смогут себе позволить его купить, и будут снимать - а значит и рынок аренды подогреется!

Получается, что в период высоких ипотечных ставок, домовладельцы, успевшие занять деньги под низкий процент, меньше испытывают подорожание, чем те, кто жильё ещё не купил.

Это не даёт рынку проседать, но в долгосрочной перспективе тормозит его, и увеличивает неравенство в обществе между теми кто уже купил, и теми, кто ещё не успел, а теперь вынужден снова ждать пару лет пока ставки вновь пойдут вниз.

А всё из-за 30-летней гарантии на процент! Век живи, век учись!

Мне вот интересно... А как работает ипотека в вашей стране? (Отвечая, не забывайте её называть!)

Tags: деньги, недвиж, сша
Subscribe

Posts from This Journal “недвиж” Tag

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 114 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →

Posts from This Journal “недвиж” Tag