Тонкости американской недвижимости: риелторы на 6%

На самом деле, 6% комиссионные - это не есть нечто обязательное: тут уж как договоритесь. Агент покупателя работает "бесплатно" - его вознаграждение оплачивает агент продавца (а если такового не окажется - то сам продавец). В MLS-листинги (официальная риэлторская система публикации предложений по недвижимости) указывается размер вознаграждения. 3% - это типично, но может быть и меньше, и может быть вообще фиксированная сумма.
Продавец недвижимости заключает с агентом (риэлторским агентством, на самом деле,- заключать сделку имеет право только брокер, простой агент обязан работать через брокера) соглашение на листинг от имени продавца, где указывается размер компенсации. Опять же: 6% это типично, но совершенно не обязательно. Мой брокер имеет много лет свою маленькую фирму (не работает, как большинство, на крупное агентство), поэтому он изначально просит только 5%. Мне вообще сделал продажу за 4.25%. На качество услуг это влияет никак - я видел совершенно отстойных агентов, которые не только 6% требовали, но даже и больше.
Крупные сделки - все эти миллионные особняки - их НИКОГДА не продают за процент. Всегда - фиксированная сумма за оплату услуг. И идет торговля с одним, другим и третьим риэлтором за размер компенсации и за конкретный пакет услуг. И отбоя желающих договориться с продавцом риэлторов нет: если речь идет о продаже особняка в Малибу за $10 миллионов, даже 1% - это $100 тыс, которые дает одна продажа. А оформление такой сделки даже проще, чем продажа кондо за $200 тыс., с которого каждый агент получит максимум по $6 тыс.
Еще есть "скользящая" компенсация, которую риэлторы обычно ненавидят и всячески избегают. Суть в том, что продавец встречается с риэлтором и говорит, к примеру: "вы согласны, что мой дом примерно стоит $500K?" Т.е. продавец заранее делает "домашнюю работу", он изучает рынок, так, или иначе, делает объективную оценку недвижимости. Часто риэлторы уже приходят с "заманчивым предложением" - типа, "я могу продать за $550K". После того, как агент соглашается - ему предлагают схему компенсации: "за $480K, следовательно, дом должен, образно говоря, продасться сам - поэтому комиссионные в этом случае будут 4%. дальше - с каждой тысячи, компенсация 25%, а свыше $550K - 50%" Примерно как-то так.
Дело в том, что агент заинтересован продать ВООБЩЕ, но далеко не всегда агент заинтересован продать по наибольшей цене. Представьте, что агент находит покупателя за $490K, на дом, который стоит $500K. Когда вполне возможно, что интенсивно поискав месяц, можно найти и покупателя за $510K. Если дом уйдет сразу, то продавец недополучит $10K, а, возможно, и все $20K. А агент заберет $14.5K комиссионных, "недополучив" только $300, а "лишний месяц беготни" даст ему дополнительно только $600. Поэтому агенты будут всеми силами стараться "закрыть сделку" сегодня и сейчас. Они не заинтересованы "тратить свое драгоценное время" на долгие поиски и долгие переговоры. "Скользящие комиссионные" заставляют либо бегать и искать лучшие варианты, либо согласиться на пониженный процент. Именно поэтому риэлторы этого всячески избегают. За одним исключением - если начальная компенсация установлена в минимум 6% - ну, тогда каждый готов подписаться на дополнительный бонус (такое, кстати, тоже бывает - есть и такие продавцы),

Где, с кем, Левик оформлял свою сделку, я, конечно, не знаю - но обычно никто ни с кем не "садится для окончательного расчета". Все делается "асинхронно" через эскроу-компанию. Продавец работает через своего агента, покупатель.- через своего, а агенты общаются с эскроу (ну и - между собой). Плюс, может быть еще придется встретиться с банковским нотариусом (но не с представителем банка - нотариус с ними общается), или с инспектором встретиться, чтобы обсудить детали его отчета.
Очень редко, когда сторона вообще видит лично даже другого агента - незачем это совершенно.